網(wǎng)友：我去年買了套房子，可是入住以后就發(fā)現(xiàn)房屋的橫梁出現(xiàn)扭曲下墜、墻壁不垂直和水管漏水。經(jīng)過多次交涉，開發(fā)商才來維修，但沒有解決滲水問題。后來我曾提出退房要求，但開發(fā)商不同意，怎么辦？
蘇義飛律師：您可以采取如下措施進行索賠
1、與開發(fā)商協(xié)商解決。首先應確定漏水是施工質(zhì)量問題還是設計問題。在此基礎上，開發(fā)商應當會同施工方或設計方一同解決漏水的問題；或者先由開發(fā)商解決漏水問題，再向施工方或設計方索賠。開發(fā)商不予解決的，您們可以限期開發(fā)商維修解決。如果由于開發(fā)商的拖延給業(yè)主造成損失的，開發(fā)商應當承擔賠償責任。
2、自行解決。如果開發(fā)商在您們的限期內(nèi)未進行維修，您們還可以通過業(yè)主委員會共同委托一家防水公司進行維修，費用可以要求開發(fā)商承擔。
3、訴訟解決。如果開發(fā)商拒絕或拖延解決，您們可以通過訴訟途徑進行解決。在證據(jù)確實充分的情況下，您們的合理請求能夠得到法院的支持的?！ ?br />
對于房屋質(zhì)量問題，存在兩種情況法院才會判決退房，一是主體結構不合格，影響結構安全；二是房屋存在質(zhì)量問題，嚴重影響居住。除此之外，對于房屋存在質(zhì)量問題要求退房的法院都不會支持，但可以要求開發(fā)商維修并賠償損失。房屋存在質(zhì)量問題想退房一般先與開發(fā)商交涉，要求開發(fā)商出具存在質(zhì)量問題的證明，如果開發(fā)商不出具或不承認存在質(zhì)量問題，那么就應該委托專業(yè)的鑒定機構做出鑒定，在訴訟過程當中業(yè)主應向法院提出鑒定申請，由法院委托專業(yè)的鑒定機構對房屋質(zhì)量問題做出有法律效力的鑒定結論，如果鑒定結論是房屋主體不合格或者嚴重影響居住，在不能維修的情況下，才是可以退房的。對于房屋存在質(zhì)量問題嚴重影響居住，鑒定結論一般不會下影響居住程度的結論，只是提出房屋存在哪些具體的問題，至于房屋存在質(zhì)量問題是否嚴重、嚴重到什么程度，法律及司法解釋沒有明確規(guī)定，實踐當中也沒有具體的標準，是由法官依據(jù)自由裁量權認定的。因此，房屋質(zhì)量問題嚴重影響居住能否退房，法院的判決結果差異較大，這也是業(yè)主在訴訟過程當中必須要考慮的風險。
法律依據(jù)：
《建筑法》第62條規(guī)定，“建筑工程實行質(zhì)量保修制度。建筑工程保修的范圍應當包括……供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目?！?br />
《建設工程質(zhì)量管理條例》第39條2款：建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。
第40條規(guī)定：在正常使用條件下建設工程的最低保修期限為：（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期。建設工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算。
第41條規(guī)定：建設工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
