審理法院：松原市中級人民法院
案號：（2017）吉07民終68號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-02-22
審理經(jīng)過
上訴人扶余市銀弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銀弘房地產(chǎn)公司）因與被上訴人谷禹龍房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服吉林省扶余市人民法院（2016）吉0781民初3124號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月16日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人銀弘房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人韓俊峰，被上訴人谷禹龍的委托訴訟代理人陳競方到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
本院查明
銀弘房地產(chǎn)公司上訴請求：撤銷原審判決，改判駁回谷禹龍的訴訟請求；谷禹龍承擔一、二審訴訟費用。事實和理由：一、銀弘房地產(chǎn)公司與谷禹龍簽訂的回遷協(xié)議違反法律強制性規(guī)定，不具有法律效力，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)內(nèi)的征收和補償工作。也就是說房屋的征收和補償?shù)闹黧w是政府行政部門不是開發(fā)商，而且該條例第二十七條規(guī)定任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方迫使被征收人搬遷，禁止建設單位參與搬遷活動，因此該安置協(xié)議不具有法律效力。二、該協(xié)議明確約定銀弘房地產(chǎn)公司拿出房屋對被拆遷人進行安置，政府負責為銀弘房地產(chǎn)公司拿出房屋進行補償，如果認定協(xié)議有效，該協(xié)議應為附條件的協(xié)議，所附條件未成就的前提下，銀弘房地產(chǎn)公司有權暫不履行該協(xié)議。三、依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國有土地使用權應當是凈地出讓，即地上附屬物由政府征收，征收費用計入土地成本，受讓人繳納出讓金取得建設用地使用權，本案中如果政府未能對銀弘房地產(chǎn)公司補償，那么銀弘房地產(chǎn)公司拿出300萬元的房屋對谷禹龍等人回遷安置，因銀弘房地產(chǎn)公司不是被征收人，無法就補償問題主張權利，履行安置協(xié)議對銀弘房地產(chǎn)公司極不公平。根據(jù)法律規(guī)定此協(xié)議應當予以變更或者解除。
谷禹龍辯稱，銀弘房地產(chǎn)公司的上訴事實和理由不能成立，銀弘房地產(chǎn)公司因開發(fā)建設金域東方小區(qū)，需要用谷禹龍的土地和房屋，雙方于2014年5月8日簽訂《回遷安置協(xié)議》。谷禹龍履行拆遷義務，沒有任何違約行為，現(xiàn)回遷樓房早已建設完成，銀弘房地產(chǎn)公司拒絕回遷，至今已經(jīng)2年時間。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，雖然有拆遷房屋的單位應取得房屋拆遷許可后，方可實施拆遷，違法拆遷房屋單位將受到制裁的規(guī)定，但《合同法》第52條的規(guī)定，違法并不必然導致合同無效，本案雙方的協(xié)議不違反法律和行政法規(guī)的強制規(guī)定。雙方簽訂的安置協(xié)議并未明確約定政府負責為銀弘房地產(chǎn)公司拿出的房屋進行貨幣補償，也沒有明確為回遷安置協(xié)議的所附條件，更沒有明確政府為銀弘房地產(chǎn)公司進行貨幣補償是雙方履行回遷協(xié)議的必須前置條件。該約定只是銀弘房地產(chǎn)公司自己在回遷協(xié)議書標注，沒有政府簽字和蓋章。依照法律規(guī)定國有土地使用權應當是凈地出讓，但本案銀弘房地產(chǎn)公司對不是凈地明知，是銀弘房地產(chǎn)公司自愿承受非凈地導致的開發(fā)成本增加，與谷禹龍等拆遷人無關。由于銀弘房地產(chǎn)公司拒絕履行回遷義務，造成被拆遷人無家可歸，銀弘房地產(chǎn)公司應承擔被拆遷人租房費用。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，證據(jù)采信客觀、公正，請求維持原判。
谷禹龍向一審法院起訴請求：判令銀弘房地產(chǎn)公司按雙方簽訂的回遷安置協(xié)議書約定履行回遷義務，依法將金域東方小區(qū)1棟三單元1402室回遷給谷禹龍，并立即給付谷禹龍房屋承租費8000元、搬遷費2000元、臨時安置補助費19800元。
一審法院認定事實：銀弘房地產(chǎn)公司因開發(fā)金域東方小區(qū)，需占用谷禹龍的土地和房屋。雙方于2014年5月8日簽訂了一份《回遷安置協(xié)議書》，約定：谷禹龍回遷安置金域東方1棟三單元1402號，暫定面積99.91平方米（最終實際面積以房產(chǎn)測繪部門測繪為準）；回遷時間為2015年7月份?，F(xiàn)回遷樓房已建設完成。
一審法院認為，銀弘房地產(chǎn)公司因開發(fā)建設金域東方項目需占用谷禹龍所有的房屋，雙方于2014年5月8日簽訂《回遷安置補償協(xié)議》，谷禹龍已依該協(xié)議履行相應義務，銀弘房地產(chǎn)公司也應履行該協(xié)議確定的相應義務。故對谷禹龍要求銀弘房地產(chǎn)公司履行該協(xié)議的相應義務的請求予以支持。協(xié)議約定回遷時間為2015年7月，銀弘房地產(chǎn)公司未能及時履行該義務，屬違約行為。谷禹龍要求給付延期交付回遷樓房而產(chǎn)生的租房費用的請求予以支持。谷禹龍要求給付租房費用8000元符合當?shù)氐膶嶋H情況予以支持。谷禹龍要求銀弘房地產(chǎn)公司給付搬遷費2000元、臨時安置費19800元，因雙方在回遷安置協(xié)議中明確約定甲方（銀弘房地產(chǎn)公司）不再向乙方（谷禹龍）支付其他安置補償費，故該請求不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、扶余市銀弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十五內(nèi)將安置給楊貴海位于金域東方1棟三單元1402室交付給谷禹龍。二、扶余市銀弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十五內(nèi)賠償谷禹龍延期租房費用8000元。三、駁回谷禹龍其他訴訟請求。案件受理費100元，由銀弘房地產(chǎn)公司負擔。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院查明的事實與一審判決認定的事實一致。
本院認為
本院認為，銀弘房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在谷禹龍居住的房屋位置上開發(fā)，并取得建設用地批準書，其與谷禹龍簽訂的回遷協(xié)議，是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議合法有效。谷禹龍將房屋交與銀弘房地產(chǎn)公司拆遷，即履行了拆遷協(xié)議義務。而銀弘房地產(chǎn)公司在房屋建成后，沒有按照約定的時間予以回遷，構成違約，應承擔違約責任。銀弘房地產(chǎn)公司抗辯政府應該凈地出讓，其回遷房屋政府應予補償。經(jīng)查，銀弘房地產(chǎn)公司對不是凈地出讓事實認可，政府是否應予補償，并不影響銀弘房地產(chǎn)公司履行回遷協(xié)議。如政府確有承諾，銀弘房地產(chǎn)公司可向政府主張。銀弘房地產(chǎn)公司對谷禹龍租房費用認可，該費用原審判決銀弘房地產(chǎn)公司承擔并無不當。綜上，銀弘房地產(chǎn)公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件審受理費100元，由扶余市銀弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長于福桐
審判員邰偉莉
審判員邵國政
裁判日期
二〇一七年二月二十二日
書記員
書記員吳思
