審理法院：太和縣人民法院
案號：（2017）皖1222民初15號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-06-19
審理經過
原告徐紅亞與被告阜陽市泰宇房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱泰宇房產公司）、王玉峰房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2017年1月3日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告徐紅亞及其委托代理人劉加勇，被告泰宇房產公司的委托代理人李秋慧、王廣友，被告王玉峰及其委托代理人馬勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
徐紅亞向本院提出訴訟請求：1.確認原告對金泰明都實測報告房號為106、107的門面房享有優(yōu)先取得權。2.判令泰宇房產公司不得將金泰明都實測報告房號為106、107的門面房交付給王玉峰，撤銷給王玉峰辦理的預告登記。3.判令泰宇房產公司按合同交付金泰明都實測報告房號為106、107的門面房，并為原告辦理房產登記手續(xù)，所需費用由泰宇房產公司承擔。4.本案訴訟費由二被告承擔。事實和理由：2009年12月24日，原告與泰宇房產公司簽訂了兩份聯(lián)建協(xié)議，約定原告將位于人民路以西與沙河路以北交叉口的土地使用權過戶交給泰宇房產公司開發(fā)，土地過戶等一切有關手續(xù)均由泰宇房產公司負責辦理，一切費用由泰宇房產公司承擔，原告提供原住房的手續(xù)。泰宇房產公司按照一比一返還新房，超出面積的部分住宅樓按照市場優(yōu)惠價2000元／平方米計算，門面房按照5000元／平方米計算。2011年4月25日，原告與泰宇房產公司簽訂拆遷及購房合同，約定泰宇房產公司補償給原告位于新樓（拆遷房屋原址）門面樓自北向南第5、第6鋪門面房135平方米，交房期限為自房屋施工之日起20個月交付。根據房屋設計、房屋預測報告、房屋實測報告及原址返遷原則可以確定，門面樓自北向南第5、第6鋪的門面房135平方米應為實測報告房號為106、107的門面房。合同簽訂后，原告履行了義務，將房屋騰空交給了泰宇房產公司，泰宇房產公司將原告的房屋拆除后在原址建商品房，取名為“金泰明都”，現(xiàn)在房屋已經公開對外銷售兩年多了，泰宇房產公司卻拒絕履行合同，不按照約定將安置房屋交付給原告使用。后經了解，泰宇房產公司將“金泰明都”實測房號為106、107的門面房（即預測中的房號104、105）賣給了王玉峰，并為王玉峰辦理了預告登記。原告認為，“金泰明都”實測房號為106、107的門面房是泰宇房產公司按照所有權調換形式給原告的補償安置房，原告對“金泰明都”實測房號為106、107的門面房享有優(yōu)先取得權。泰宇房產公司應當將“金泰明都”實測房號為106、107的門面房交給原告使用，并為原告辦理房屋登記手續(xù)。為此，原告特提起訴訟，請求貴院依法支持原告的訴訟請求。
被告辯稱
泰宇房產公司辯稱：邵光輝與泰宇房產公司是工程承建關系。泰宇房產公司與王玉峰之間不存在商品房買賣合同關系，所簽訂的商品房買賣合同系邵光輝向王玉峰借款200萬元，由泰宇房產公司提供四間門面房的擔保。并同著泰宇房產公司給王玉峰寫下的協(xié)議，承諾此筆借款邵光輝用于其他工地，本息邵光輝負責還清，此筆借款與泰宇房產公司金泰明都項目無任何關系與責任。2015年5月4日寫下的協(xié)議，2015年5月15日，王玉峰與邵光輝商定，將200萬元從李秋慧賬戶上過戶到邵光輝賬戶上，當月邵光輝無錢支付利息，讓泰宇房產公司墊付利息，同時將利息轉到王玉峰、李峰、劉東和王玉峰的女兒王新華名下，利息已墊付。邵光輝現(xiàn)在只付給泰宇房產公司一半利息562800元，下欠利息50多萬元至今未還。總之，王玉峰與泰宇房產公司沒有任何關系。泰宇房產公司要求王玉峰將邵光輝抵押給王玉峰的四間門面還給拆遷戶，退出網簽。泰宇房產公司與原告之間存在拆遷及房屋買賣的事實，雙方之間的聯(lián)建拆遷及購房買賣合同有效，對雙方具有約束力。原告應當按照約定向泰宇房產公司支付房屋超出部分面積補償款。涉案房屋產權辦理各項稅費應當由原告承擔。
王玉峰辯稱：原告訴請混亂，三項訴訟請求不屬于同一法律關系，與拆遷安置補償沒有任何牽連性，原告的三項訴訟請求不宜合并審理。原告不享有優(yōu)先權，涉案房屋與原告和泰宇房產公司之間的聯(lián)合建房沒有關系。原告的訴請超過了一年的除斥期間，喪失撤銷權。王玉峰與泰宇房產公司的房屋買賣合同合法有效，且進行了預告登記，具有排斥第三人的強制效力。泰宇房產公司與邵光輝之間是另一法律關系，沒有任何證據顯示邵光輝與王玉峰之間存在借貸關系，事實上，王玉峰也不認識邵光輝。綜上，原告的訴請無事實和法律依據，應當駁回。
本院查明
經審理查明：徐紅亞有位于太和縣人民南路西側土產公司商住樓自北向南106-107室門面房兩間（產權證號：房地權太字第22××48號）。2009年12月24日，徐紅亞等原土產公司大樓所有住戶（甲方）與泰宇房產公司（乙方）分別簽訂聯(lián)建協(xié)議，約定：一、甲方位于人民路以西、沙河路以北交叉路，約900平方米，現(xiàn)自愿將土地使用權過戶交給乙方開發(fā)，土地過戶等一切有關手續(xù)均由乙方負責辦理，由此所產生的一切費用由乙方承擔，甲方提供原住房的手續(xù)。二、拆遷補償方式，采取產權交換，被拆遷人按原房產證登記面積，一律實行有一返一，返還新房，超出面積住宅樓按照市場優(yōu)惠價2000元／平方米計算，門面房按照5000元／平方米計算，超出面積待設計圖紙出來后，按所要房型的實際面積減去返還面積后簽訂正式購房合同，超出面積付款方式既可現(xiàn)金支付也可銀行按揭。拆遷房屋情況：結構：門面房，建筑面積：54.57+5.94，產權性質：私有，產權證號：2200201548。三、拆遷期限：待土地過戶手續(xù)辦理后，雙方商定。四、違約責任（略）。2011年4月25日，徐紅亞（甲方）與泰宇房產公司（乙方）簽訂拆遷及購房合同，約定：一、1拆遷人：泰宇房產公司。2被拆遷人：徐紅亞。3被拆遷房屋坐落老土產公司大樓，門面樓。4被拆遷房屋面積135平方米。5補償方式：拆遷原房屋面積有一返一。6搬遷期限：（合同簽訂之日起）。二、預訂返遷新樓門面樓自北向南第五第6門面。新樓約定面積135平方米（合同約定面積與產權登記面積有差異的，最終工程竣工驗收時房產局出具的《房屋測繪技術報告書》為準，差補金額多退少補）。三、房屋交付期限自房屋施工起20個月內交付（遇不可抗拒，連續(xù)陰雨，持續(xù)高溫無法施工除外）。四、樓房竣工驗收后，甲方應交清返遷房差補金額后，乙方交接房屋鑰匙。五、房屋交付后，乙方按國家規(guī)定為甲方辦理房屋產權使用證。新增面積由甲方承擔，老面積由（乙）方負擔。六、自通知交房三十日內，甲方未來辦理房屋交接手續(xù)的，乙方有權將房屋另行出售他人。七、本合同甲乙雙方各壹份，自雙方簽字之日起生效，違約者承擔由此造成的經濟損失及其它責任。合同簽訂后，徐紅亞按約履行了義務，將房屋及土地交付泰宇房產公司。泰宇房產公司于2013年以出讓方式取得了編號為212305015193土地的建設用地使用權，在上述土地上建設商品房，暫定名為“金泰名都”。2014年3月6日，泰宇房產公司取得金泰明都項目商品房預售許可證，許可證載明的商鋪為11間。2015年5月14日，泰宇房產公司（出賣人）與王玉峰（買受人）簽訂“商品房買賣合同”一份，合同約定，王玉峰購買泰宇房產公司“金泰名都”102鋪、104鋪、105鋪、103鋪房，該商品房建筑面積共316.52平方米，其中，套內建筑面積304.16平方米，應分攤的共有建筑面積12.36平方米，按建筑面積計算單價為每平方米6318.72元，總價款人民幣200萬元。雙方還約定了其他事項。合同編號為1505140015并在太和縣房地產管理局備案。簽訂合同當日泰宇房產公司給王玉峰出具加蓋公司財務專用章的收條一份，收條載明：“交款單位王玉峰，人民幣貳佰萬元整，收款事由金泰名都項目102、103、104、105鋪房款”。2015年5月15日，王玉峰將200萬元匯至李秋慧賬戶。
2016年3月7日，泰宇房產公司給徐紅亞出具承諾一份，載明：“我公司開發(fā)的金泰明都項目，自北向南106、107房屬于拆遷返還房，屬拆遷返還戶徐紅亞所有。鑒于目前項目尚未完工，未辦理竣工手續(xù)，故暫時不能交付。在此我公司承諾，該房屋的權屬歸拆遷返還戶所有，待工程竣工驗收完畢后，我公司將房屋交付給徐紅亞”。
另查明，太和縣藍圖房地產測繪隊對金泰明都項目進行了預測（預測門面房為11間）、實測，于2016年10月13日出具了房屋測繪技術報告書。太和縣藍圖房地產測繪隊于2016年11月25日出具證明一份，證明載明：王玉峰商品房買賣合同（合同編號為1505140015）中房號與實測房號對應如下：合同中的102系實測中103。合同中的104系實測中106。合同中的105系實測中107。合同中的103的南半間系實測中105。合同中的103的北半間系實測中104。按商品房預售許可證、太和縣藍圖房地產測繪隊房屋測繪技術報告書、證明、泰宇房產公司承諾及原址返遷可知徐紅亞與泰宇房產公司約定的安置房新樓門面樓自北向南第五第6門面即是王玉峰與泰宇房產公司簽訂的商品房買賣合同中的104、105也即太和縣藍圖房地產測繪隊測繪技術報告書中的106、107。徐紅亞已占有金泰明都106、107商鋪。金泰明都項目尚未辦理竣工驗收手續(xù)。
上述事實有徐紅亞提供的身份證、聯(lián)建協(xié)議、拆遷及購房合同書、證號22××48號房產證、承諾、房屋測繪技術報告書、王玉峰與泰宇房產公司簽訂的商品房買賣合同、金泰明都預售許可證、太和縣藍圖房地產測繪隊出具的證明，泰宇房產公司提供的營業(yè)執(zhí)照，王玉峰提供的身份證、商品房買賣合同、收據、銀行明細、網上電子回單、不動產備案回執(zhí)及當事人陳述在卷證明，并經質證，本院予以確認。
本院認為
本院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。第二款規(guī)定：被拆遷人請求解除拆遷安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。徐紅亞與泰宇房產公司簽訂的聯(lián)建協(xié)議及拆遷購房合同，約定將徐紅亞所有的門面兩間拆遷，有一返一，并約定安置的房屋為新樓門面樓自北向南第五第6門面即王玉峰與泰宇房產公司簽訂的商品房買賣合同中的104、105也即太和縣藍圖房地產測繪隊測繪技術報告書中的106、107。根據合同約定的內容，應認定為房屋拆遷補償合同，該合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效的合同。泰宇房產公司另行將上述安置房出賣給王玉峰并與王玉峰簽訂商品房買賣合同。徐紅亞要求確認原告對金泰明都實測報告房號為106、107的門面房享有優(yōu)先取得權，判令泰宇房產公司不得將金泰明都實測報告房號為106、107的門面房交付給王玉峰的訴訟請求，符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定，本院應予支持。徐紅亞要求判令泰宇房產公司按合同交付金泰明都實測報告房號為106、107的門面房，并為原告辦理房產登記手續(xù)，所需費用由泰宇房產公司承擔的訴訟請求，因泰宇房產公司承諾的條件尚未成就，故本院不予支持，原告可待條件成就時，另行主張。徐紅亞要求撤銷給王玉峰辦理的預告登記的訴訟請求，沒有事實和法律依據，本院不予支持。泰宇房產公司辯稱其系為邵光輝向王玉峰借款以四間門面抵押給王玉峰作為擔保，王玉峰辯稱其與泰宇房產公司雙方系商品房買賣合同關系，本院認為，即使王玉峰與泰宇房產公司存在商品房買賣合同關系，也不影響徐紅亞對安置房享有優(yōu)先權，故本院對王玉峰與泰宇房產公司是存在商品房買賣合同關系，還是民間借貸的抵押合同關系，本案不予認定，雙方可另行解決。王玉峰辯稱原告不享有優(yōu)先權，涉案房屋與原告和泰宇房產公司之間的聯(lián)合建房沒有關系，王玉峰與泰宇房產公司的房屋買賣合同合法有效，且進行了預告登記，具有排斥第三人的強制效力。關于徐紅亞與泰宇房產公司是聯(lián)合建房關系還是拆遷安置關系，本院認為，拆遷安置關系是被拆遷人將其所有的房屋交拆遷人拆除，拆遷人給予被拆遷人補償安置，聯(lián)合建房是投資人以其所有的房產作為出資與其他投資人共同聯(lián)合建房，風險共擔，利益共享。徐紅亞與泰宇房產公司約定將徐紅亞所有的門面兩間拆遷，拆遷補償方式，采取產權交換有一返一，雙方并沒有約定風險共擔，利益共享。雖合同名稱為聯(lián)合建房、拆遷購房合同，實為房屋拆遷安置合同，故本院認定徐紅亞與泰宇房產公司之間系房屋拆遷安置關系。關于原告及王玉峰對訴爭的房屋誰享有優(yōu)先權問題，徐紅亞與泰宇房產公司的拆遷安置補償合同以產權調換的方式約定返遷新樓門面樓自北向南第五第6門面，即是王玉峰與泰宇房產公司簽訂的商品房買賣合同中的104、105也即實測報告中的106、107，該房屋系徐紅亞在喪失拆遷房屋所有權的情況下而獲得的安置房，該約定符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定的“位置、用途特定”的要求，徐紅亞對該拆遷安置房享有優(yōu)先取得權，泰宇房產公司無權處置上述安置房屋，即使泰宇房產公司另行將拆遷安置房屋出賣給王玉峰，與王玉峰簽訂商品房買賣合同并進行備案，王玉峰以該商品房買賣合同不能取得該安置房，不能對抗徐紅亞的優(yōu)先權。故本院對王玉峰的上述辯解，不予采信。對原告安置房超出面積補償款的事宜，泰宇房產公司可另行與原告按雙方約定處理。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條，參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、原告徐紅亞對被告阜陽市泰宇房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的金泰明都實測報告房號為106、107的門面房享有優(yōu)先取得權；
二、被告阜陽市泰宇房地產開發(fā)有限公司不得將其開發(fā)的金泰明都實測報告房號為106、107的門面房交付給被告王玉峰；
三、駁回原告徐紅亞的其他訴訟請求。
本案案件受理費100元，由被告阜陽市泰宇房地產開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省阜陽市中級人民法院。
審判人員
審判長陳修宏
審判員王龍
人民陪審員侯治國
裁判日期
二〇一七年六月十九日
書記員
書記員常莎莎
