發(fā)文機關安徽省高級人民法院
發(fā)文日期2013年05月09日
時效性現行有效
施行日期2013年05月09日
效力級別地方司法文件
全省各中基層人民法院：
“新國五條”于今年2月20日出臺后，我省多個城市出現了“二手房”交易急劇增加、非限購區(qū)域“一手房”售罄、“離婚潮”及親屬間房產過戶增多、中介機構違規(guī)促成交易等現象。為打擊過度投機行為，維護房地產市場的交易秩序，保證國家政策的有效實現，現就做好“新國五條”實施后相關案件的審理工作，通知如下：
一、 充分認識“新國五條”對審判工作的重要指導意義，注意將新政精神融入到案件審判當中，確保國家政策能夠通過法院裁決得以實現。裁決結果既能平衡當事人之間利益關系、穩(wěn)定社會經濟秩序，又能較好地實現法律效果、政治效果和社會效果的有機統(tǒng)一。
二、 注意區(qū)分不同調控手段對不同購房者的影響，把握好嚴格規(guī)范與鼓勵交易的關系，市場風險與誠信守約的關系，充分發(fā)揮合同效力多層次特點，依法運用合同履行、違約制度、解除制度、無效制度、締約過失制度等規(guī)定，通過多元化的處理方式，引導當事人樹立正確的市場風險意識，維護穩(wěn)定的市場交易秩序。
三、 對因新政實施導致的合同簽訂和履行環(huán)節(jié)的糾紛，要依據《合同法》的立法精神，維護交易的穩(wěn)定。對確因貸款政策調整，購房者無力支付超出合同約定的首付款、無法獲取按揭貸款或因購房資格限制無法辦理房產登記等情形，應認定為《合同法》規(guī)定的“不可歸責于當事人的事由”，允許購房人解除合同，并由出賣人返還其購房款本金及利息。但購房人主張新政導致利率變動較大增加其負擔并要求解除合同的，一般不予支持。
四、 對新政實施后出現房屋租賃價格波動，出租人借故要求上漲租金或提前解除租賃合同的，應依據誠實信用原則，判決駁回其訴訟請求，以維護房屋租賃市場的穩(wěn)定，保護守信一方的合法利益。
五、 對“離婚潮”中未分得財產一方當事人訴至法院要求撤銷離婚協(xié)議或主張財產重新分割的，對其撤銷離婚協(xié)議的訴求不予支持；對請求變更或者撤銷財產分割協(xié)議的，應予受理。
六、 對借用他人姓名購房的，要在查明實際購房人的基礎上，準確認定真實的交易關系。對于實際購房人請求判令名義購房人協(xié)助其辦理房屋變更登記手續(xù)的，駁回其訴訟請求。對給實際購房人造成損失的，可根據雙方過錯大小予以分擔。
七、 對買賣雙方為逃稅簽訂“陰陽合同”引發(fā)的糾紛，要審查買賣雙方的真實意思表示，結合房產部門公布的指導價進行綜合判斷。對嚴重背離指導價的合同，應認定為“陰陽合同”，向稅務部門發(fā)司法建議，征繳其偷逃的國家稅款并給予的相應行政處罰。對以偷逃稅款為目的簽訂“以房抵債”協(xié)議的，人民法院應判決駁回其要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。
八、 對在審理案件中發(fā)現中介機構存在違法違規(guī)行為的，向行業(yè)主管部門發(fā)出司法建議，加大司法、行政部門的協(xié)作力度，以規(guī)范中介機構的服務行為。中介機構因唆使、協(xié)助購房者偽造、編造相關購房資料，給售房者造成損失的，與購房者承擔共同賠償責任。
九、 對審理案件中發(fā)現的新情況、新問題要積極研判，及時與房地產主管部門、銀行業(yè)等進行溝通，有效采取司法應對，提高解決疑難復雜問題的能力，為房地產業(yè)的健康發(fā)展提供可靠司法保證。
十、 房地產關乎人民群眾切身利益，對矛盾有可能激化的敏感性和群體性案件，要加大訴訟調解工作，通過多種途徑化解矛盾糾紛，力爭從源頭上杜絕信訪隱患。
全省各級人民法院要通過對“新國五條”實施后出現的新類型案件的審理，及時總結審判經驗，并將有關情況上報我院。
特此通知。
安徽省高級人民法院
2013年5月9日
