某房地產公司訴文山市住房和城鄉(xiāng)建設局行政強制措施案-房地產主管部門不能對房地產企業(yè)的商品房屋網簽備案系統(tǒng)隨意實施凍結措施
人民法院案例庫 入庫編號：2023-12-3-002-004
關鍵詞
行政/行政強制措施/實施主體/房地產主管部門/法律、法規(guī)規(guī)定/行政權限/授權
基本案情
某房地產公司訴稱：2018年7月30日，其向文山市委、市政府遞交《文山某房地產公司關于請求暫緩繳納國有建設用地使用權“外掛資金”的情況匯報》，請求暫緩繳納國有建設用地使用權外掛資金，并自愿以某泉居一期1/2#樓第三層建筑面積為5432.53㎡的商業(yè)，作為政府外掛資金的抵押物，并承諾在1年期限內繳清外掛資金，若逾期未繳納可由政府處置抵押物。2020年6月18日，原告公司在進入網簽備案系統(tǒng)后發(fā)現(xiàn)，原告公司的某泉居一期項目的網簽備案功能被凍結，原告所有預售商品房包括商鋪和車位都不能正常的進行商品房的銷售及備案。2020年11月29日，原告向被告提交了《解凍申請》，請求解除對原告網簽系統(tǒng)的凍結，讓原告能夠正常銷售商品房包括商鋪和車位。2020年12月1日，被告向原告作出《文山市住房中心關于鎖定文山某房地產公司網簽備案系統(tǒng)的函》，告知原告，被告的行為是根據文山市不動產登記中心（文不動產函〔2018〕23號）《文山市不動產登記中心關于協(xié)助辦理文山某房地產不動產抵押的函》對原告公司的網簽系統(tǒng)進行凍結。政府機關建立網簽備案系統(tǒng)是為了更好的保障房地產企業(yè)正常交易，依法履行備案義務，保護購房者的合法權益的服務平臺，我方與文山市自然資源局因為外掛資金的糾紛，文山市自然資源局已通過訴訟方式提請人民法院解決?，F(xiàn)在，被告全然不顧網簽平臺的服務性質，在法律法規(guī)沒有授權的情況下，僅以平級性質機關的函為依據，擅用公權力凍結原告的網簽系統(tǒng)，導致原告不能正常進行房地產交易，違法干涉原告的經營，給原告造成巨大經濟損失。故請求判令：撤銷文山市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱文山市住建局）對文山某房地產開發(fā)有限公司網簽備案系統(tǒng)的凍結。
被告文山市住建局辯稱：一、被告在網簽備案系統(tǒng)限制原告網簽交易備案系統(tǒng)的行為合法。2018年9月12日，文山市不動產登記中心就原告的情況匯報作出了回復（文不動產函【2018】23號），同意原告暫緩繳納外掛資金，原告自愿以某泉居1/2#樓第二、三層全部商鋪作為對政府外掛資金的抵押物，在原告未繳清欠款前，房管中心和不動產中心凍結質押商鋪一切相關出售、登記的手續(xù)，待原告全額繳清欠款后，才給予解凍。原告接收該函后并未對內容事項提出任何異議，認可了該函作出的處理方式。二、2020年，文山市住房管理中心發(fā)現(xiàn)，原告對某泉居1/2#樓第二、三層商鋪進行銷售備案，經核查，1幢2樓37套商鋪已被銷售備案完，已不能滿足當時作出承諾的面積及評估價值，為了避免更多的產權糾紛，才對原告某泉居項目進行交易限制。因此，被告的行為不具有違法性。綜上所述，被告在網簽備案系統(tǒng)限制原告交易被告的行為合法，原告的訴訟請求不應得到支持，應當予以駁回。
法院經審理查明，2018年7月30日，原告向文山市委、市政府遞交《文山某房地產公司關于請求暫緩繳納國有建設用地使用權“外掛資金”的情況匯報》，請求暫緩繳納國有建設用地使用權外掛資金，并自愿以原告開發(fā)的某泉居一期1/2#樓第三層建筑面積為5432.53㎡的商業(yè)，作為政府外掛資金的抵押物，并承諾在1年期限內繳清外掛資金，若逾期未繳納可由政府處置抵押物。2018年9月12日，經文山市政府批準，文山市不動產登記中心向文山市房管中心作出《文山市不動產登記中心關于協(xié)助辦理文山某典房地產不動產抵押的函》，內容為“在該公司未繳清欠款前，房管中心和不動產中心凍結質押商鋪一切相關出售、登記的手續(xù)。待該公司全額繳清欠款后，才給予解凍。如公司在承諾期限內不繳清外掛資金，將按程序拍賣后繳清。其余產權部分請貴中心協(xié)助我中心給予文山某典房地產辦理相關銷售、抵押事宜”。后原告繼續(xù)對該樓盤的商鋪予以對外出售，被告在得知原告銷售行為后，將原告開發(fā)的某泉居一期樓盤在“新建商品房網上簽約備案管理系統(tǒng)”中的網簽備案予以凍結。2020年6月18日，原告發(fā)現(xiàn)被告對其網簽備案系統(tǒng)予以凍結后，2020年11月29日，原告向被告提交解凍申請。2020年12月1日，被告向原告作出《文山市住房管理中心關于鎖定文山某典房地產公司網簽備案系統(tǒng)的函》，告知原告因其未按期繳納外掛資金以及擅自出售自愿作為抵押的商鋪，故對該樓盤予以鎖定。原告不服被告的凍結行為，訴至法院。
云南省文山市人民法院于2021年7月2日作出（2021）云2601行初8號行政判決：判決撤銷被告文山市住房和城鄉(xiāng)建設局對原告某房地產公司某泉居一期項目網簽備案系統(tǒng)的凍結行政行為。宣判后，雙方當事人均未提出上訴，該判決已發(fā)生法律效力。
裁判理由
被告凍結原告網簽備案系統(tǒng)，該行為系被告在房地產管理過程中，為制止違法行為發(fā)生、避免國有資產流失，從而對原告財物實施暫時性控制的行為，具有行政強制措施的特征，故被告凍結原告網簽備案系統(tǒng)應遵守《中華人民共和國行政強制法》的相關規(guī)定。本案的爭議焦點為：被告是否具有凍結原告的網簽備案系統(tǒng)的權限。
根據《中華人民共和國行政強制法》第十條“行政強制措施由法律設定。尚未制定法律，且屬于國務院行政管理職權事項的，行政法規(guī)可以設定除本法第九條第一項、第四項和應當由法律規(guī)定的行政強制措施以外的其他行政強制措施。尚未制定法律、行政法規(guī)，且屬于地方性事務的，地方性法規(guī)可以設定本法第九條第二項、第三項的行政強制措施”，第十六條第一款“行政機關履行行政管理職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，實施行政強制措施?！奔暗谑邨l第一款“行政強制措施由法律、法規(guī)規(guī)定的行政機關在法定職權范圍內實施。行政強制措施權不得委托?！钡囊?guī)定，行政強制措施必須由法律、法規(guī)設定，實施行政強制措施必須依照法律、法規(guī)的規(guī)定，實施主體必須是是法律、法規(guī)規(guī)定的具有行政權限的行政機關。結合本案，按照中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部出臺的《房屋交易合同網簽備案業(yè)務規(guī)范》（試行）相關規(guī)定，網簽備案系統(tǒng)的行政管理主體為各地房產主管部門，也明確了不得進行房屋網簽備案的情形，但目前現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章均未對網簽備案系統(tǒng)凍結相關事項作出法律規(guī)定，也未就該凍結事項予以明確授權于房地產主管部門。被告依據文山市不動產中心的協(xié)助函，認定原告未繳納外掛資金以及出售承諾抵押的商鋪從而鎖定原告開發(fā)的樓盤，凍結網簽備案系統(tǒng)，該行政強制措施沒有相關法律、法規(guī)的規(guī)定及授權，于法無據，屬于超越職權的行政行為，該凍結行政行為違法，依法應當予以撤銷，原告的訴訟請求，予以支持。
裁判要旨
商品房買賣合同網簽備案系統(tǒng)是用于管理房地產企業(yè)的商品房預售、現(xiàn)售過程，便于房地產企業(yè)在商品房合同簽訂前、后進行房屋狀態(tài)的核查，對于房屋已銷售、查封、抵押、凍結、已預告登記等狀態(tài)予以提示，通過信息技術手段，切實保護購房人的合法權益，可以有效遏制一房多賣、違規(guī)銷售等行為，維護房地產市場運營秩序和健康發(fā)展?，F(xiàn)行的法律、法規(guī)并沒有規(guī)定及授權給房地產主管部門可以行使凍結房地產企業(yè)商品房網簽備案系統(tǒng)的權限，房地產主管部門不能因其他因素直接采取凍結措施予以凍結。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國行政強制法》第10條、第16條、第17條
《中華人民共和國行政訴訟法》第70條第4項
一審：云南省文山市人民法院（2021）云2601行初8號行政判決（2021年7月2日）
