某置業(yè)公司訴南通市自然資源和規(guī)劃局房屋所有權登記案-不動產登記機關主動撤銷不動產登記的審查認定
人民法院案例庫 入庫編號：2024-12-3-006-004
關鍵詞
行政/行政登記/房屋所有權登記/主動撤銷
基本案情
某小區(qū)新村1-5幢系原江蘇省南通市城南危房改造辦公室根據建設工程規(guī)劃許可證開發(fā)建設的商業(yè)用房。2001年4月25日，原江蘇省南通市城南房管所（以下簡稱原房管所）與江蘇省原南通市城南危房改造辦公室簽訂購房協(xié)議書，購買了上述房產，并持購房協(xié)議書、購房發(fā)票辦理了房產登記，登記建筑面積為258.88平方米。2003年7月，原房管所改制，上述258.88平方米房產一并列入改制資產轉讓給馬某。2003年8月14日，馬某成立了某置業(yè)公司（法定代表人為馬某），2003年10月，某置業(yè)公司申請辦理了該處房產的轉移登記，登記建筑面積仍為258.88平方米。2013年1月，南通市監(jiān)察局致函原南通市住房保障和房產管理局（以下簡稱原住房保障局），指出涉案房屋存在登記面積超出規(guī)劃許可面積的情況。2013年3月1日，某小區(qū)業(yè)委會也向原住房保障局提出申請，要求撤銷上述房屋中的錯誤登記。3月8日，原住房保障局向某置業(yè)公司送達《通知》，通知其提交申辯意見及相關證據。3月13日，某置業(yè)公司提交了書面申辯意見及相關證據。經審查后，原住房保障局認為，涉案部分房屋未按規(guī)劃許可建造，不具備產權登記條件，其產權轉移登記應予撤銷。原住房保障局于2013年5月8日作出83號撤銷登記決定，撤銷2003年11月原房管所與某置業(yè)公司辦理的不動產轉移登記。經過多次相關聯(lián)訴訟，2019年8月2日，某置業(yè)公司提起本案訴訟，要求撤銷83號撤銷登記決定。
另查明：原住房保障局的房屋登記職責已由南通市自然資源和規(guī)劃局承繼。
江蘇省南通經濟技術開發(fā)區(qū)人民法院于2021年4月21日作出（2020）蘇0691行初1070號行政判決：駁回某置業(yè)公司的訴訟請求。某置業(yè)公司不服，提起上訴。江蘇省南通市中級人民法院于2021年8月20日作出（2021）蘇06行終415號行政判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認為，無論是根據房屋第一次辦理權屬登記時的法律規(guī)定，還是根據被訴行政行為作出時的法律規(guī)定，房屋登記都必須提供建設工程規(guī)劃許可證等證明房屋符合規(guī)劃的手續(xù)，否則不予登記，即便基于其他原因辦理了權屬登記，有權機關也可以依法糾正。本案中，發(fā)證面積為258.88平方米，超出了許可證核定面積，原住房保障局對照規(guī)劃審批手續(xù)，參照實地查看測量數據，并結合涉案房屋的實際情況進行測算，將不在規(guī)劃范圍以及超過規(guī)劃許可建造的部分房屋對應的權屬證書予以撤銷，在依法糾錯的基礎上也尊重了房屋形成及改制的特殊情況，無明顯不當之處。
行政行為一經作出，行政機關及相對人就應當受到行政行為的約束。但是，即使法律未明確規(guī)定行政機關在哪些情形應當履行糾正義務，也不意味著行政機關能夠以法律沒有規(guī)定為由而否認自身的糾正義務。房屋權屬證書的登記面積應當符合建設工程規(guī)劃許可證等許可的面積，如果登記面積與規(guī)劃面積不符，即屬于行政行為所認定的基本事實不能成立，符合行政機關自我糾錯的前提條件。本案中，結合原建設工程規(guī)劃許可證、測繪圖等來看，原房屋轉移登記行為屬于基本事實不成立的情形，原住房保障局撤銷轉移登記的理由符合客觀事實，其對該轉移登記自我糾錯并無不當。原住房保障局作出83號撤銷登記決定前，向某置業(yè)公司送達《通知》，告知了其產權登記面積存在的問題，對相關檔案的查閱情況以及啟動撤銷登記程序的事實等，并告知了某置業(yè)公司陳述申辯的權利。撤銷登記行為的程序符合法定程序。故法院依法作出如上裁判。
裁判要旨
行政登記機關在不動產登記確有錯誤的情形下，有權主動糾錯或撤銷登記。行政機關主動撤銷不動產登記應符合一定條件，即不動產登記簿記載的不動產面積、位置等自然狀況或者所有權人、抵押權人等權利狀況確與客觀事實不符，同時應當充分聽取不動產權利人的意見。如果撤銷登記會給公共利益或利害關系人合法權益造成損害的，則登記機關應當在不動產權利人、善意第三人及公共利益之間進行衡量，并選擇合適的處理方式。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國行政訴訟法》第89條
《不動產登記暫行條例實施細則》第81條
一審：江蘇省南通經濟技術開發(fā)區(qū)人民法院（2020）蘇0691行初1070號行政判決（2021年4月21日）
二審：江蘇省南通市中級人民法院（2021）蘇06行終415號行政判決（2021年8月20日）
