發(fā)文機(jī)關(guān)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,中國人民銀行,中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
發(fā)文日期2022年01月26日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
發(fā)文字號(hào)建房〔2022〕16號(hào)
施行日期2022年01月26日
效力級(jí)別部門規(guī)范性文件
各省、自治區(qū)、直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳(委、管委)，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，中國人民銀行上海總部、各分行、營業(yè)管理部、各省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各銀保監(jiān)局，各商業(yè)銀行:
商品房預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售制度的重要組成部分。近期，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，嚴(yán)重侵害了購房人合法權(quán)益。為保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管提出以下意見。
一、 招標(biāo)確定監(jiān)管銀行
市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)通過省、市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站予以公示。違反本意見相關(guān)規(guī)定的商業(yè)銀行，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。
二、 按預(yù)售許可設(shè)立監(jiān)管賬戶
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶)。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容，協(xié)議主要內(nèi)容要在預(yù)售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置，以及市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。
三、 合理確定監(jiān)管額度
監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定。購房人繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。
四、 保障資金?？顚Ｓ?/p>
監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的資金不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃;設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。
五、 按工程進(jìn)度及時(shí)撥付資金
監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付。首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為房屋所有權(quán)首次登記，具體撥付節(jié)點(diǎn)由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出資金使用申請(qǐng)，經(jīng)所在市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實(shí)同意，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)撥付。商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)所在市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
六、 商業(yè)銀行依約履行賬戶管理責(zé)任
商業(yè)銀行要嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行對(duì)賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要及時(shí)作出處理。
七、 實(shí)行資金全過程監(jiān)管
市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要健全房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，辦理房屋交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按要求同步存入監(jiān)管賬戶。商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記后，按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，經(jīng)所在市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實(shí)同意可解除預(yù)售資金監(jiān)管。
八、 提高資金管理服務(wù)水平
市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同金融監(jiān)管部門推動(dòng)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)接，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。要簡化資金申請(qǐng)材料，推行資金申請(qǐng)、審核、撥付“全程網(wǎng)辦”，提高資金撥付效率。
九、 完善工作機(jī)制
市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要切實(shí)履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)，制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則和三方監(jiān)管協(xié)議文本，督促檢查商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施情況。人民銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。銀保監(jiān)部門負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門以及人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，要及時(shí)進(jìn)行處罰。人民法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的，按照《最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》(法〔2022〕12 號(hào))執(zhí)行。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
中國人民銀行
中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
2022年1月26日
